8个月房价近乎腰斩，成交量锐减70%

韩国最近又摊上大事了，房产价格雪崩般的下滑，大量房东紧急出逃，跑路的跑路，摆烂的摆烂，整个韩国楼市哀鸿一片，甚至有人为此放弃自己的生命。

(相关资料图)

过去五年鲜花着锦，烈火烹油一般的韩国楼市怎么说不行就不行了？

天欲其亡，必先令其狂。

任何疯狂行径的背后都有它的内在逻辑。在本轮暴跌前，韩国房价过去5年平均涨幅80%，仅次于香港，是全球最热的地区之一。

在一个经济增开始速放缓，人口负增长到再过100年国家都要消失的国家，过去五年房价竟然还有每年15%的复合增长率，这简直就是一个奇迹。

而造就奇迹的就是韩国特有的全租房制度，在这个全租房的制度之下，住客可以享受到极为低廉的租金，而房东则可以获取房价上涨的红利，就连主要出资的银行也能获取到稳定的房贷利息。

正常情况下房子要么买要么租对吧，但韩国不一样，没房子年轻人既不用买也不用租，可以白嫖。

60年代后，韩国经济起飞，大量的农村劳动力进入城市，直接刺激除了海量的住房需求，但当时韩国高层普遍认为：房地产对出口导向的国策没有助力，限制银行为开发商、买房者需求提供贷款。

但房地产这玩意注定是个高杠杆的资本密集型行业，银行不提工资金支持还怎么玩？

于是聪明的韩国人，就把百多年前的“全租房”模式给翻了出来，形成了所谓的“自助资金系统“：租客借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，房子就能免费住。两年后，房东还钱，租客还房，两清。相当于，500万的房子，我给你白住不要租金，但是你得借200万给我周转，无息的。

这就等于租客借钱给房东，房东用房子抵押，而房东付给租客的利息，就是“免掉两年的租金”，然后这笔贷款在两年后归还租客。

而这笔被贷出来的资金自然又流回到了房地产市场之中，这种近乎永动机一般的资金流转方式，一次又一次地将韩国的房价推向高峰。

随着房价的持续上涨，后期的租户需要支付的押金也在不断增加，渐渐地普通租户开始负担不起了。

于是，一种新的解决方案出现了：租金贷款。

打个比方，如果我要在上海里租一套公寓，每月的租金至少需要四五千元。但是，如果我从银行借款200万作为押金交给房东，那么每月产生的利息只有租金的四分之一，甚至更低。

这就意味着，我每月只需花费一千多元，就能在价值五六百万的房子里住上两年。

这看起来非常划算。

房东也笑开了花，韭菜也觉得自己占了天大的便宜。最高峰时期，全租房甚至占到了租房市场的70%

但此时引爆“全租房”这颗大雷的引信被正式点燃了。

先要维持这种高杠杆模式，需要满足两个条件：

1.房价需要持续上涨，这样后续的租户需要支付的押金会逐渐增加，从而满足房东的高杠杆运作需求。

2.需要有更多的人选择全租房。

但现在这两个条件都已经不再存在。

韩国“全租房”模式运转的核心就是，钱不能断，水不能停，然而，去年美联储的大幅加息导致韩国也不得不跟随加息。随着利率的上升，许多人开始放弃全租房的选择。

之前，租户选择全租房的主要原因是银行贷款利率低，利息甚至比租金还要低，因此他们愿意承担风险去贷款全租房。然而，去年韩国的利率从0.5%上升到了现在的3.5%。

对于那些拥有数十甚至上百套全租房的房东来说，当面临房价下滑和租户挤兑的压力时，他们就要被迫出售房产。

这将进一步推动韩国房价的下跌，形成恶性循环

今年2月，韩国的房价下跌了4.4%，这是近年来首次出现下跌的情况。据韩国的一些研究显示，如果房价下跌10%，大约有四分之一的全租房房东将无法支付全租房的押金。

所以呀韩国这次房价暴跌，基本上就是由于韩国畸形的房产杠杆结构所造成的，说白了，就是房地产行业无限加杠杆，在美国加息，世界经济下滑的环境中玩崩了。

而且我估计再这么下去韩国的金融体系将会受到一次不亚于美国次贷危机的冲击，看吧大戏应该还在后面呢。

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